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　　(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地✿ღ✿★、建筑物及固着在土地✿ღ✿★、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木✿ღ✿★、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

　　1✿ღ✿★、 土地的概念:一般是指地面✿ღ✿★、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

　　2✿ღ✿★、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

　　指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

　　土地使用权出让采用招标✿ღ✿★、拍卖✿ღ✿★、双方协议三种方式;六类用地(商业✿ღ✿★、娱乐✿ღ✿★、旅游✿ღ✿★、金融✿ღ✿★、服务业✿ღ✿★、商品房)采用招标✿ღ✿★、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式✿ღ✿★；

　　国有土地使用权出让年限✿ღ✿★：商业✿ღ✿★、旅游✿ღ✿★、娱乐用地40年;工业用地富二代APP推广二维码✿ღ✿★、科教✿ღ✿★、文体✿ღ✿★、卫生✿ღ✿★、体育用地✿ღ✿★、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

　　指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿✿ღ✿★、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

　　下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;

　　城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源✿ღ✿★、交通✿ღ✿★、水利等项目用地;法律✿ღ✿★、行政法规规定的其他用地;

　　各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备✿ღ✿★、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施✿ღ✿★、市政公用设施✿ღ✿★、道路交通等;

　　项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

　　指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;

　　指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性✿ღ✿★、稳定性和抗震性;

　　指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积✿ღ✿★、墙体柱体占地面积✿ღ✿★、楼梯走道面积✿ღ✿★、其它公摊面积等;

　　指建筑物的楼梯富二代APP推广二维码✿ღ✿★、电梯井✿ღ✿★、外墙✿ღ✿★、公共门厅✿ღ✿★、走道✿ღ✿★、设备间✿ღ✿★、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

　　它是建筑面积扣除公摊面积✿ღ✿★、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

　　建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线✿ღ✿★、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

　　19✿ღ✿★、分摊的公用建筑面积包括:大堂✿ღ✿★、公共大厅✿ღ✿★、走廊✿ღ✿★、过道✿ღ✿★、共厕✿ღ✿★、电梯前厅✿ღ✿★、楼梯间✿ღ✿★、电梯井✿ღ✿★、电梯机房✿ღ✿★、垃圾道尊龙凯时人生就是博✿ღ✿★、管道井✿ღ✿★、消防控制室✿ღ✿★、消防通道尊龙凯时人生就是博✿ღ✿★、水泵房✿ღ✿★、水箱间✿ღ✿★、冷冻机房✿ღ✿★、配电室✿ღ✿★、煤气调压室✿ღ✿★、空调房✿ღ✿★、电梯工休息室✿ღ✿★、值班警卫室✿ღ✿★、卫星接收机房等;

　　20✿ღ✿★、不记入的公摊面积:仓库✿ღ✿★、车库✿ღ✿★、车道✿ღ✿★、供暖锅炉房✿ღ✿★、人防地下室✿ღ✿★、物管用房✿ღ✿★、售房单位自营✿ღ✿★、自用房屋✿ღ✿★、多幢房屋服务的警卫室;

　　22✿ღ✿★、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;

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